Kredit Macet Properti Berdampak Sistemik

Sejak tahun 2013 Properti China telah mengalami apa yang kita sebut Bubble Properti karena harga yang boombastiss...!$@&%#  

Mafia lahan rupanya sengaja berniat menghancurkan ekonomi nasionalnya. Pasalnya mereka mengerti kemampuan masyarakat untuk mencicil dan hutang sudah diambang batas, mereka terus berpekulasi menaikan harga properti dengan iming-iming ;

"ekonomi akan membaik, HANGSENG terus naik, harga properti terus naik, jika tidak membeli sekarang nanti harganya sangat mahal." 

 Itu kan kata mereka, jika ditelusuri  banyak dari calon konsumen yang termakan oleh agen properti. Di saat itulah mereka mengajukan Pembelian melalui kredit bank, bank pun menyetujui proses kredit, entah tim analisa tahu dan dengan sengaja atau menyalurkan kredit serampangan. Dengan DP rendah tenor diperpanjang padahal tim analisa bank tahu ada siklus resesi ekonomi bisa terjadi dalam satu interval, disinilah masalanya. kredit properti di ACC dengan jaminan aset properti itu sendiri yg harganya pun dari developer sangat boombastis, pada saat kredit macet aset mulai disita dilelang. Biasanya dengan Harga yg boombasti seperti itu untuk dilelang dibawah harga pasarpun tidak ada peminat, disini artinya uang cicilan yang telah masuk lenyap dan properti menjadi aset bank, inilah yg membuat modal kerja bank tergerus, menyebabkan krisis uang tunai perbankan dan efeknya.... berdampak sytemik, biasanya pemerintah akan membailout perbankan systemik tersebut aset bank hasil sitaan diambil alih oleh pemerintah. ini yg menyesatkan ! harga properti hasil spekulasi developer dengan perbankan dengan menaikan harga, menjaga nilai aset terpaksa diambil alih  atau dengan kata lain dibeli oleh pemerintah yang membailout bank berdampak systemik tersebut.

seharusnya pemerintah membiarkan perbankan di rush, harga properti hancur, dan para kreditur nakal masuk penjara, karena triliunan uang digelontorkan hanya untuk menyelamatkan para spekulan properti, bukan untuk menstimulus perekonomian rakyat.

Beberapa tahun terakhir, karena pancingan bunga rendah, konsumen terbesar di dunia (Amerika) ramai-ramai mengajukan kredit untuk membeli apa saja, terutama properti.

Karena properti adalah induk dari semua produk konsumsi lainnya, maka permintaan terhadap produk-produk lain seperti alat elektronik, furniture, bahan bangunan, bahan plastik rumah tangga, semuanya pun naik pesat.

Sekarang limit hutang rakyat Amerika sudah di ambang batas, ditambah kenaikan biaya hidup karena kenaikan harga minyak, listrik, air, dan bahan pangan, mereka pun ramai-ramai menghentikan pembayaran cicilan ke bank.

Bank kehilangan modal kerja karena pinjaman mereka tidak bisa ditagih, dan jaminan properti yang mereka pegang saat memberikan KPR pun nilainya terus merosot, karena sekarang penjual jauh lebih banyak dari pembeli.

Semakin bank merugi, semakin sedikit yang bisa mereka pinjamkan kembali ke masyarakat, karena uangnya sudah tidak ada. Semakin sedikit rakyat Amerika meminjam, semakin sedikit orderan ke pabrik-pabrik manufaktur suplier mereka.

Beberapa tahun terakhir, pabrik-pabrik di seluruh dunia ramai-ramai mengajukan kredit ke bank karena lonjakan permintaan hutang rakyat Amerika membuat mereka kebanjiran order. Kenaikan bahan baku tidak menjadi masalah, yang penting customer mereka terus membeli, dan bank terus memberikan kredit kerja.

Sekarang, rakyat Amerika tidak lagi sanggup membeli, tetapi hutang-hutang yang dimiliki para pemilik pabrik tetap harus dibayarkan. Tentu saja, tidak semua pabrik mengekspansi usaha mereka hanya dari hutang, ada juga yang mayoritas modal kerjanya datang dari pemegang sahamnya sendiri.

Di hari-hari baik, semakin besar porsi hutang, semakin cepat maju perusahaan mereka, karena hutang yang digunakan dengan benar memang bisa menjadi ungkitan (leverage) laba. Tetapi, di hari-hari buruk, hutang bisa berbalik membunuh mereka. Bunga yang harus mereka bayarkan tidak akan berkurang karena sekarang omset menurun. Kecuali mereka sanggup mengurangi ataupun membayar lunas hutang bank mereka, para pemilik pabrik HARUS menaikkan margin laba produk mereka di pasaran. Tetapi, harga jual tidak tergantung mereka sendiri, harga jual tergantung juga kepada kompetitor mereka. Pabrik yang porsi hutangnya kecil tidak perlu menaikkan margin setinggi pabrik yang porsi hutangnya besar. Dalam beberapa bulan ke depan, sudah bisa kelihatan siapa yang bisa survive dan siapa yang tidak. Pabrik yang memaksakan kenaikan harga jual lebih tinggi dari kompetitornya akan kehilangan market share mereka. Mereka ada di daftar teratas perusahaan-perusahaan yang akan bangkrut di siklus resesi ini.

Sejumlah besar karyawan termasuk top management pabrik-pabrik ini, yang beberapa tahun sebelumnya gemar membeli barang dengan kredit karena optimisme mereka akan masa depan pabrik mereka, akan gagal bayar atas pinjaman mereka ke bank. Akibatnya, bank-bank lokal di negara-negara tersebut juga akan kehilangan modal dan mengurangi kredit ke rakyat negara bersangkutan, dan siklus resesi lokal akan dimulai di negara-negara tersebut.

Mari ambil sebuah contoh:

Saat ini, kemungkinan besar karyawan pabrik yang mengekspor barangnya ke Amerika tidak akan mendapatkan persetujuan kredit apapun dari bank (terutama KPR). Bila mereka kebetulan membeli rumah awal tahun ini, dan sudah membayar uang muka, dan kemudian gagal dalam wawancara KPR bank, maka penjualan menjadi batal.

Developer tidak mendapatkan sisa pembayaran dari bank, dan kemudian juga tidak akan mengembalikan uang muka yang sudah dibayar kepada para pembeli. Siapa yang akan bertanggungjawab? Sudah menjadi praktek lazim bahwa saat menjual developer akan mengatakan kepada calon pembeli bahwa KPR adalah tanggung jawab pembeli, pihak pengembang hanya membantu secara administrasi. Para calon pembeli yang sebentar lagi mungkin akan kehilangan pekerjaan, mendapat pukulan tambahan karena uang muka mereka pun tidak bisa kembali.

Developer yang gagal menjual pun mungkin akan gagal bayar kepada suplier bahan bangunan mereka. Ditambah efek berantai penjualan properti seperti penjualan elektronik, furniture, dan bahan kebutuhan rumah tangga lainnya, semuanya macet karena gagalnya pembelian rumah oleh para pegawai pabrik tersebut. Ekonomi lokal pun melesu dengan cepat. Mendadak segala sesuatu sulit dijual.

Rumah, mobil, perhiasan mulai diobral. Barang-barang mahal yang dibeli beberapa tahun terakhir mulai dijual untuk membayar hutang ataupun sekedar untuk bertahan hidup. Permintaan kredit akan menurun drastis, optimisme akan masa depan pun akan berkurang. Ini benar-benar lingkaran setan, begitu dimulai akan terus berputar dengan hasil akhir yang terus memburuk.

.... Siapa yang harus disalahkan? Ingat, semuanya karena bunga pinjaman...

"Pengadaan uang adalah urusan negara, bukan urusan bankir swasta. Menyerahkan hak pengadaan uang ke tangan swasta adalah kutukan terburuk manusia, dan kutukan ini takkan berakhir sebelum hak pengadaan uang dikembalikan kepada pemerintah."